ワイキキの中心エリアにあり、$285,000 （約3,700万円）から売り物件があるので、ハワイ不動産投資をスタートさせる方におすすめのコンドミニアム。アストンスカイラインを利用してホテルコンドミニアムとしての賃貸経営も可能のハイブリッド型コンドミニアムです。コロナ禍で価格調整とともに大量の物件が市場に放出された2021年、そして価格が戻りつつも大量の物件が再び市場に出た2022年。これらはアイランドコロニーの堅実な資産価値を体現する出来事でした。
| 住所 | 445 Seaside Avenue Honolulu Hawaii 96815 |
| グーグルマップ | |
| 築年数 | 1979年 |
| 構造 | 鉄筋鉄骨コンクリート造 総階数43階 |
| 総戸数 | 740戸 ワンベッド148戸 スタジオ592戸 |
| オーナー居住率 | 10％ |
| 土地権利 | 所有権 Fee Simple |
| 用途地域 | Residential エリア |
| 洗濯機置場 | なし 建物内に公共ランドリーあり |
| 駐車場 | なし 月極駐車場あり |
| ペット | NG |
| アメニティー | プール、ジャグジー、BBQエリア、フィットネスジム レストラン Fourty Niner |
過去10年の価格推移
コロナ禍で価格調整とともに大量の物件が市場に放出された2021年、そして価格が戻りつつも大量の物件が再び市場に出た2022年。これらはアイランドコロニーの堅実な資産価値を体現する出来事でした。2021年では、売り出し価格に対して成約価格が約10％低く設定される取引が多く、中間価格も下落しました。しかしながら、2022年はフルプライスのオファーが増加し、市場は明らかにセラーズマーケットと化しました。この期間、物件を手放したのは主に日本人のオーナーで、オーナーの世代交代が生じたようです。ワイキキではホテルの部屋不足が顕著で、一泊の宿泊費も上昇傾向にあります。ホテルレンタルと長期賃貸のハイブリッド選択が可能な特性を持つアイランドコロニーのようなコンドミニアムは、その資産価値を安定させています。
注意）$200,000以下で売り出される物件は借地権付き（リースホールド）である場合が多いですが、借地権を購入して所有権に更新することができる物件を「フィーアベイラブル FA」と呼びます。
ハワイ不動産では一般的に中間価格（Median Price)を採用します。全取引の最低額から最高額まで並べた真ん中にある価格を指すものです。平均価格である突出して高額な取引に引っ張られないメリットがあります。
フロアプランと眺望
お部屋番号の数が小さいほどアラワイ運河よりで、大きいほど海よりになっています。奇数番号はダイヤモンドヘッド側を向いています。 アイランドコロニーは周りとくらべて高層階の物件ですのでほとんどのお部屋において都会の圧迫感は無いですが、ワイキキの真ん中ですので遠くまで見渡せるお部屋はアラワイ運河よりのお部屋になります。
ワンベッドルームのリビングからはアラワイのゴルフコースとマウンテンビューが広がります
お部屋タイプ別の間取り図
スタジオタイプ
ワンルーム 305 sqft / 約28平米 / 約8.5坪
日本のワンルームマンションに似た間取りです。廊下の簡易キッチンは簡単な料理ができます。バルコニーが広いのでお部屋も広く感じます。バルコニーにも家具を置いて有効活用することができます。
ワンベッドルーム
1LDK 570 sqft / 約53平米 / 約16坪
入ってすぐがキッチンコンロになっているを気にされて壁を作っているお部屋もあります。リビングエリには窓がありますがバルコニーはありません。 ベッドルームにスタジオタイプと同じ広さのバルコニーがあります。 バスタブは無くシャワーのみです。
賃貸経営は３通りのプランがあります。
アイランドコロニーは長期賃貸（6ヶ月 / 1年契約）と30日以上のレンタル、1日単位レンタルと選択して賃貸経営することができます。
長期賃貸（6ヶ月/1年契約）
ワイキキの中心にありスタジオタイプがメインのアイランドコロニーはワイキキで働く単身者の賃貸物件として人気のコンドミニアムです。 家賃相場は 家具なしで$1,200~1,500月 家具付きで$1,400~1,500/月 です。
バケーションレンタル
30日以上の契約でバケーションレンタルを運営することができます。主なゲストはアメリカ本土からの長期滞在者。オーナーステイも可能ですので別荘を利用しないときには貸して賃貸収入を得るシステムです。
ホテルコンドミニアム
アイランドコロニーはアメリカンパシフィックホテルLLCの運営でホテル営業も行うコンドミニアムです。ホテルプログラムに物件を登録すると所有する物件がホテルの一室として販売されます。ホテルプログラムの内容はゾーニング変更の影響を受ける場合があります。
アイランドコロニーのホテルプログラム
この節はSKYLINEが実際にオーナー様に配布しているプログラムの案内を和訳しております。一次情報の英文パンフレットをご希望の方にはpdfファイルをお届けしますのでお問い合わせよりお知らせください。
お部屋の仕様や家具類はホテルの基準を満たす必要があります。スタート時には改装コストなどをお見積りいたします。プログラム中の補修や備品の交換等はSKYLINEで管理いたします。
プログラム名：SKYLINE スカイライン
ホテル形態：パートナーシップによるホテル運営
運営受託会社：アクア・ホテル＆リゾート
登録部屋数： 総戸数740戸のうち約100戸
ホテルシーズナリティー
アイランドコロニーは各部屋個別の収支ではなくパートナーシップ型により売上や経費も共有で計算されて持ち分比率に応じて利益が配分されます。そのためオーナーステイ（無料宿泊）にも制限があります。
レギュラーシーズン 4/1~6/15 9/1~12/21
この期間はオーナーステイ（無料宿泊）の事前予約が可能です。（空き状況による）14泊以上のオーナーステイは有料となり特別料金が適用されます。オーナーステイでも清掃費などのチェックアウトフィーを承ります。
※ホノルルマラソンの開催期間はオーナーステイを受け付けておりません。
ピークシーズン 1/1~3/31 6/16~8/31 12/22~12/31
この期間はオーナーステイ（無料宿泊）を受け付けておりません。宿泊日の３０日前より特別料金でのご予約を承ります。（空き状況による）オーナーステイでも清掃費などのチェックアウトフィーを承ります。
| お部屋タイプ | サービス | 料金 |
|---|---|---|
| スタジオタイプ | デイリークリーニング | $25.00 |
| タオル・ゴミ捨てのみ | $25.00 | |
| チェックアウトクリーニング | $50.00 | |
| ワンベッドルーム | デイリークリーニング | $35.00 |
| タオル・ゴミ捨てのみ | $25.00 | |
| チェックアウトクリーニング | $70.00 |
| サービス内容 | 料金単位 | 料金 |
|---|---|---|
| スペシャルクリーニング | 1時間料金 | $25.00 |
| 修理・メンテナンス | 1時間料金 | $35.00 |
| ベビーベッド貸し出し | 数に限りあり | 無料 |
| エクストラベッド | 1泊料金 | $30.00 |
利益配分に関して
各オーナー様は利益共有の立場にあり、所有するユニットの稼働率による影響は受けません。SKYLINEが売上の中からホテル運営に必要な経費をまとめて支払います。経費には以下の費用が含まれます。
- 損害賠償責任保険
- 火災保険
- ホテルマネジメント費
- 消費税とホテル税
宿泊収入のうち約6％は家具や備品の交換など将来における必要経費として留保されます。
最後にパートナーシップの運営費を引いた残金のうち99％をオーナー様分配金へ1％をパートナーシップ収益として配分されます。
2018年度の各オーナー様分配金の月平均はスタジオタイプで$1,300/月、ワンベッドルームは$1,733/月でした。最新の分配金もご用意しておりますのでご興味ありましたらお問い合わせください。
コンドミニアムの周辺を散策
Googleストリートビューを利用して周辺をバーチャルに散策できます。
下の画面をドラッグして周囲を見渡してみてください。
