ハワイ不動産で賃貸経営をする魅力は、賃貸需要が非常に高く、空室リスクが低い点にあります。特に築浅のラグジュアリーコンドミニアムは、他の物件よりも家賃相場が20％ほど高く、高い収益力を誇ります。また、将来的な売却時には値上がりも期待できるため、投資として非常に魅力的です。ハワイの美しい景観と安定した賃貸市場が、投資家にとって理想的な環境を提供します。
このページでは、ハワイ不動産の長期賃貸経営に関する重要なポイントと注意点をご紹介します。具体的には、長期賃貸経営とは、物件の選定、管理会社の選定、税務申告など、成功するための基本的な要素について詳しく解説します。これから賃貸経営を始める方、既に経営を行っている方にも役立つ情報を提供いたします。
ハワイでの長期賃貸経営とは
賃貸期間は6ヶ月または1年
ハワイ不動産では、6ヶ月契約と1年間契約を長期賃貸と呼びます。募集段階では6ヶ月と1年間の両方で募集するのが一般的ですが、応募のほとんどは1年間契約の方です。家賃の値上げを防ぐ目的で2年・3年といった契約を希望するテナントもいますが、これはおすすめできません。空室リスクは回避できますが、優良なテナントかどうか分からない状態で長期契約を結ぶよりも、まずは1年契約をしてから、更新時に2年契約を検討する方が安全です。
比較対象として短期レンタルとは、30日以上のバケーションレンタルがあります。ビジネスユースの利用者にも支持されていますが、対象となる物件が限られるため、今後は6ヶ月契約の数も期待できます。コンドミニアムの管理組合によっては、6ヶ月未満の賃貸経営がハウスルールで禁止されている場合があります。また、カカアコ特別区ではホノルル市の条例により、180日未満の賃貸経営が禁止されています。税金面でも、短期レンタルの場合は家賃収入に対してTAT（ホテル税）が適用されますが、180日以上の長期レンタルにはホテル税はかかりません。このため、長期賃貸経営は税金面でも有利な選択となります。
期間満了後は月極契約 Month to Month
6ヶ月・1年間の契約の満了後は月極契約に自動移行することが一般的です。月極契約のことを Month to Month （マンス トゥー マンス）と呼びます。書面での事前申し出でいつでも解約初年度の契約が満了したタイミングで、家賃の値上げや契約の更新をご検討いただけます。優良なテナントと判断される場合には、長期間にわたりテナントとして維持したいと考えるでしょう。通常、6ヶ月・1年間の契約が満了した後は、月極契約に自動的に移行します。この月極契約は、Month to Month（マンス トゥー マンス）と呼ばれます。書面での事前申し出により、いつでも解約・退去が可能ですが、テナントからは28日前、大家からは45日前の事前通知が必要です。・退去が可能ですが、テナントからは28日前、大家からは45日前の事前通知が必要です。
賃貸経営むけ物件選定のポイント
間取り
間取りは1ベッドルームまたは2ベッドルームがおすすめです。1ベッドルームは単身者やカップルに人気があり、例えば、カカアコエリアの新築コンドミニアムは、多くの若いプロフェッショナルやカップルに支持されています。一方、2ベッドルームはファミリーに人気があります。家族が増えることを見越して部屋数の多い物件を選ぶことで、長期的な賃貸需要を見込むことができます。また、ホームオフィスとして利用できるスペースがある物件も人気が高まっています。リモートワークが普及する中、仕事用のスペースを確保できる物件は競争力があります。
パーキング
駐車場が2台分ある方が断然貸しやすいです。特にファミリー層やカップルにとって、複数の車を所有することが一般的であり、駐車場の数は重要な要素となります。
家電つき物件
ハワイ不動産は家電付きで売買取引されることが一般的です。賃貸でも家電付きが標準で、特に築浅物件の方が家電の故障が少なく、イレギュラーな出費も防げます。新しい家電が揃っていることで、入居者にとって魅力的な物件となります。
アメニティー
プールやジムなど、ウェルネスを意識した施設が充実している物件は貸しやすいです。例えば、カカアコ・アラモアナエリアの高級コンドミニアムは、プール、ジム、ヨガルームなどの施設が完備されており、健康志向の入居者に人気です。
周辺環境
スーパーやお店が徒歩圏内にあると、日本と同様に貸しやすいです。例えば、ワイキキエリアでは、近隣にショッピングモールやレストランが多く、生活の利便性が高いため、賃貸需要が高いです。さらに、ビーチまで歩いていける物件は家賃が高めに設定できます。海までのアクセスが良いことで、リゾートライフを楽しみたいという入居者にとって非常に魅力的です。
管理会社を選定するときのポイント
ハワイでの賃貸経営を成功させるためには、信頼できる管理会社を選定することが非常に重要です。以下のポイントを考慮して、適切な管理会社を選びましょう。
経験と実績
まず、管理会社の経験と実績を確認しましょう。長年の運営経験があり、多くの物件を管理している会社は、さまざまなトラブルに対処する能力が高いと考えられます。また、管理している物件の種類や規模もチェックし、自分の物件に合った管理を提供できるかどうかを見極めることが重要です。
サービス内容
管理会社が提供するサービス内容を詳細に確認しましょう。入居者の募集や審査、家賃の徴収、メンテナンスの対応など、どの範囲までサポートしてくれるのかを把握することが大切です。特に、24時間対応のメンテナンスサービスがあるかどうかは、入居者満足度に大きく影響します。
手数料とコスト
管理会社の手数料やコストも重要なポイントです。一般的には、家賃収入の一定割合を手数料として支払いますが、その割合が適正かどうかを確認しましょう。また、追加費用が発生する場合の詳細も事前に把握しておくことが必要です。
テナント管理
テナント管理の方法やポリシーも確認しましょう。管理会社がどのように入居者を選び、どのように対応するのかが重要です。信頼できるテナントを確保するための審査プロセスや、入居後の対応力を評価することが大切です。
レビューと評判
管理会社のレビューや評判をチェックすることも忘れずに。インターネット上のレビューや、他の不動産オーナーからの口コミを参考にして、管理会社の信頼性やサービス品質を判断しましょう。
コミュニケーション
最後に、管理会社とのコミュニケーションの取りやすさも考慮しましょう。迅速かつ丁寧に対応してくれるかどうかは、日々の管理業務をスムーズに進めるために重要です。日本語での対応が可能な管理会社であれば、さらに安心です。
賃貸経営のリスク管理と対策
賃貸経営にはリスクも伴いますが、適切な管理と対策を講じることでそのリスクを最小限に抑えることができます。例えば、入居者の信用調査を徹底することで、未払いリスクを軽減することができます。また、定期的な物件のメンテナンスを行い、設備の故障やトラブルを未然に防ぐことも重要です。さらに、賃貸保証会社との契約を検討することで、万が一のリスクにも対応可能です。
オーナー様の資産を守るための入居者審査の重要性
オーナー様の大切な資産を守るためには、入居者の事前審査が非常に重要です。プロパティマネージャーと呼ばれる管理会社の担当者は、候補者と面談を行い、審査を実施します。申込書に記載されている内容が事実かどうかを確認するために、前の大家や職場へ電話確認も行います。信頼できるテナントに入居してもらうためには、人気物件のオーナーとなり、テナント募集でも優位な立場で審査を進めることが資産を守ることにつながります。また、優良なテナントが入居することで、将来的には物件を高値で売却できる可能性も高まります。
クレジットヒストリーレポートとは
アメリカに生活している人は、米国籍や移民に関わらず全員がソーシャルセキュリティーナンバー（社会保障番号）を持っています。プロパティマネージャーは、情報管理会社より有料でクレジットヒストリーレポートを購入します。このレポートには、金融機関のクレジットスコア、クレジットカードの利用状況と支払い状況、公共料金の支払い漏れや遅れの記録、犯罪記録など、信用調査に必要な個人情報が一元管理されています。クレジットヒストリーレポートの購入費用は、各申込者にご負担いただきます。
長期賃貸の収支シュミレーション
賃貸経営を成功させるためには、事前に収支シミュレーションを行い、必要な手続きを把握しておくことが重要です。長期賃貸では初期費用や運転資金、定期的なメンテナンス費用、税金、保険料など、さまざまな経費が発生します。また、正確な収入と支出の管理は、確定申告をスムーズに行うためにも欠かせません
長期賃貸の初期コスト
賃貸経営を始めるにあたり、まず納税者番号の取得が必要です。個人の場合はITIN（個人納税者識別番号）、法人の場合はEIN（雇用者識別番号）を取得する必要があります。取得費用は$300〜500程度です。次に、ハワイ州の納税番号も取得する必要があります。
管理会社に預ける緊急時の運転資金は、$1,000〜2,000が一般的です。また、家電の交換やメンテナンス費用も考慮する必要があります。例えば、キッチンストーブは$500〜800、洗濯機・乾燥機は$1,300〜1,800、冷蔵庫は$700〜1,200、スプリットタイプのエアコンは$1,200〜2,000の費用がかかります。
毎月・毎年のランニングコスト
毎月のランニングコストとしては、管理費用が家賃の10〜15%程度です。さらに、固定資産税は年に一度支払う必要があり、ハワイ州売上税は家賃の4.5%が課税されます。火災保険の費用は年間$700〜1,000で、物件によって異なる管理費・共益費も発生します。確定申告書の作成費用は、$700〜800が目安です。
これらの費用を踏まえて、収支シミュレーションを行うことが重要です。賃貸経営の収益性を正確に把握するために、各項目の費用を詳細に計算し、毎月の収入と支出を見積もります。また、定期的なメンテナンスや予期せぬ修理費用も考慮して、緊急時の対応資金を確保しておくことが賢明です。
ご購入をご検討いただく物件ごとに、個別のシミュレーションを作成いたします。これにより、具体的な収支計画を立て、賃貸経営が成功するようにサポートさせていただきます。私たちの専門知識と経験を活かし、最適な物件選びから購入手続き、そして賃貸運営まで一貫してお手伝いいたします。ハワイ不動産の購入をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。安心して賃貸経営を始められるよう、全力でサポートいたします。
確定申告書作成のながれ
確定申告書を作成する際には、まず以下の書類を準備します：
- マネジメント会社からの年間ステートメント
- 固定資産税の明細書
- ローンのステートメント
- 火災保険の明細書
- その他の経費に関する書類
これらの書類をCPA公認会計士に提出します。さらに、アメリカへの入国日と出国日、滞在日数も必要な情報として提供します。
非居住者で収入が家賃収入のみの場合、申告書の提出期限は6月15日です。申告書類に署名をいただいた後、オンラインでファイリングできますので、郵送の手間はありません。所得税の納税方法は、銀行引き落としまたは小切手からお選びいただけます。
家賃相場別、対象の家族構成はこれだ。
家族構成や仕事の属性等にプロットするとテナント側から見た理想の賃貸物件が見えてきます。テナント視点で物件を探して、安定した賃貸経営をお手伝いします。
単身・学生 富裕層のご子息・お嬢さんタイプ
F-1学生ビザを取得して留学されている学生さんには２タイプあります。KCCカピオラニコミュニティーカレッジやUHハワイ大学へ通う「４年長期留学タイプ」。 ほかにはアラモアナショッピングセンター周辺の語学学校に通う「１年短期留学タイプ」がいらっしゃいます。ご両親が家賃を払っていてセキュリティーや環境重視のテナントさんは家賃相場$2,000前後のワンベッドで、アメニティー設備の整ったパーキング付きの物件を好まれます。
単身赴任 家賃手当付きの駐在員タイプ
ワイキキにハワイ支店を構える日系企業へ本社から派遣される駐在員の方は、職場から徒歩で通えて、近くに遅くまで空いているスーパーなどがある物件が好まれます。 家賃相場は$1,500前後のスタジオタイプで広さや設備より立地が第一優先です。
お子様は幼児がひとり ３人家族タイプ
お子様がまだ小さくて共働きできない場合には、高い家賃は払えません。 家賃相場は$1,700前後のワンベッドルーム。設備よりセキュリティー重視の方が多いです。歩いてお買い物が出来る物件は人気が高いです。駐車場は１台分必要です。
お子様が小学生の 共働き夫婦タイプ
共働きになると駐車場が２台分必要になります。最低２ベッドルーム、できれば３ベッドルームが本音でしょう。 ２ベッドルームなら $2,000前後 3ベッドルームなら $2,500前後が人気です。 人気校の学区や有名私立高校にアクセスが良い物件はさらに人気が高まります。
家賃$3,000/月 がOKの ハイクラスタイプ
アメリカ本土から短期で赴任されたハイクラスマネジメントの方が探しているのは、セキュリティー・設備・広さともに申し分の無いラグジュアリーコンドミニアムです。
ここで短期を強調したいのは、このクラスで本土に戻る予定が未定の方やハワイ移住を考えている方は物件を購入されて賃貸は利用されません。
まとめ
ハワイで長期賃貸の賃貸経営をされる方は投機目的ではなく資産分散です。安定したドル資産をインフレヘッジが出来る現物資産で長期運用されるのはポートフォリオのひとつとして大変魅力的ではないでしょうか？ 賃貸経営を成功させるポイントはテナント視点で物件探しをすることと、安心して任せられるマネジメント会社へ依頼することです。年１回のハワイ旅行で賃貸経営の収支を確認して、銀行に振り込まれた家賃収入でハワイ滞在を充実させるのは素敵な運用ではないでしょうか。