ハワイの美しい景観と豊かな生活環境は、多くの人々を魅了しますが、高い生活費と住宅価格は大きな課題となっています。そこで注目されるのがアフォーダブルハウジング（Affordable Housing）です。この記事では、ハワイにおけるアフォーダブルハウジングの現状、課題、そして解決策について詳しく解説します。
アフォーダブル・ハウジングとは？
アフォーダブルハウジングとは、低所得者層や中所得者層が無理なく支払える価格で提供される住宅のことを指します。これには、家賃補助、公営住宅、低価格の住宅ローンプログラムなどが含まれます。
ハワイ州主導のもとHHFDC（ハワイ住宅金融開発公社）が中心となって、積極的にプログラムが運営されております。
※HHFDC （Hawaii Housing Finance and Development Corporation） ＝ ビジネス経済開発観光局 ハワイ住宅金融開発公社
アフォーダブル・ハウジングの現状
ハワイでは、観光業の繁栄や限られた土地資源の影響で住宅価格が高騰しています。これにより、多くの住民が住宅を購入することが難しくなり、賃貸住宅も高額になっています。
- 住宅価格の上昇: ハワイの住宅市場は全米でも特に高額であり、2024年の平均住宅価格は約$800,000に達しています。
- 賃貸市場の厳しさ: 賃貸物件の家賃も高く、特にホノルルなどの都市部では月額$2,000以上が一般的です。
アフォーダブル・ハウジングの課題
ハワイのアフォーダブルハウジングにはいくつかの課題があります。
- 土地の制約: 限られた土地資源と厳しい土地利用規制が新たな住宅開発を困難にしています。
- 建設コストの高さ: 建築資材の輸送費や労働コストが高いため、住宅建設コストが他州に比べて高くなっています。
- 需要と供給のギャップ: アフォーダブルハウジングの需要は高い一方で、供給が追いついていないのが現状です。
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購入資格と審査基準
HUD（アメリカ合衆国住宅都市開発省）が定めるアフォーダブル・ハウジングの購入資格は以下の通りです。
※HUD （U.S. Department of Housing and Urban Development） ＝ アメリカ合衆国住宅都市開発省
- 居住用に物件を購入する
- 家族構成に合わせた合計所得金額が所得制限以下である
- ローンの返済能力が整っている
- アフォーダブル・ハウジングが必要である
さらにハワイ州が定める購入資格とは以下のとおりです。
ハワイ州法 201H条 32項
- アメリカ国民もしくは合法的な移民である
- 18歳以上である
- 現在ハワイ州に居住している
- 居住用として物件を購入する
- ローンの返済能力が整っている
- 世界中において既に不動産を所有していない
「所得制限」と「頭金」
アフォーダブルハウジングに入居するためには、一定の所得制限が設けられています。これにより、低所得者層や中所得者層が優先的に支援を受けられるようになっています。HHFDCの定める所得制限は、家族の人数と世帯年収に基づいて決まります。具体的な金額はプロジェクトごとに異なります。
HHFDC（ハワイ住宅金融開発公社）では、HUD（アメリカ合衆国住宅都市開発省）が定める所得情報を元に、家族構成人数ごとに調整された中間所得（Median Income）を定めております。
４人家族の場合、所得制限が70%から120%のプロジェクトには、世帯所得が$91,420から$156,720 の方が申し込むことができます。
頭金に関して
アフォーダブルハウジングを購入する際の頭金は通常5〜10％です。この割合は、ご利用の金融機関やローンプログラムによって異なります。また、頭金の額はお申込者のクレジットスコアによっても変動します。良好なクレジットスコアを保持することが、より有利なローン条件を得るための重要な要素となります。
買い取り＆転売プログラム
バイバック プログラム（Buyback Program）
バイバックプログラムはアフォーダブル・ハウジングの購入者が一定期間内に住宅を売却する際に、HHFDCがその住宅を買い戻す制度です。このプログラムにより、住宅が再びアフォーダブルハウジングとして市場に戻ることを保証し継続的な住宅供給を確保します。
バイバックプログラムではキャピタルゲインは得られませんが、ローン元本と頭金で支払った分は回収することができます。
SAE プログラム（Shared Appreciation Equity Program)
SAEプログラムは、住宅価格の上昇に伴う利益を共有する仕組みです。住宅所有者が住宅を売却する際、HHFDCが住宅の価格上昇分に基づいて一定割合の利益を受け取ります。この制度は、住宅の値上がりによる利益を公的機関と共有することで、アフォーダブルハウジングの持続可能性を確保します。
【例】
評価価格：$400,000
購入価格：$340,000
差額: $60,000
SAE% : 15% / Owner’s percent share : 85%
SAE : $9,000 / オーナー $51,000
この場合、購入時に差額 $60,000 の15%である $9,000 を HHFDC（ハワイ住宅金融開発公社）に支払ってAgreement（契約）を解消することができます。
販売物件とお申し込み方法
「ザ・パーク・オン・ケエアウモク」「スカイ・アラモアナ」「イリラニ」などの新築コンドミニアムには一定の割合でアフォーダブル・ハウジングが設けられていました。今後も新築コンドミニアムが発表された際にはアフォーダブル・ハウジングも並行してご案内できますのでお気軽にお問い合わせください。
開発プロジェクトごとにハワイ州より発行される Application Packet および Project Information Packet が必要になります。ご希望のコンドミニアムに合わせて取り寄せて、内容を一緒に確認する事から始まります。
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