ハワイでホテルを賃貸経営！ ホテルコンドミニアムのメリット・デメリット

ワイキキは世界有数のリゾート地として年間を通じてホテルの需要が高い事で有名です。アクア・アストンが運営するイリカイ、パシフィックモナークやカライ・ワイキキ（旧トランプ・ワイキキ）、リッツ・カールトン・ワイキキなどのホテルコンドミニアムでは部屋の所有権が分譲されており、各部屋にオーナーが存在します。これらのオーナーの多くはアメリカ本土や海外の方々で、ハワイを訪れる際に自身の部屋を使用し、不在時には部屋をレンタルすることで家賃収入を得ています。この収入を利用してハワイ別荘のランニングコストを抑え、維持することが可能です。この方式は、別荘の維持費を効率的に管理しながらハワイでの滞在を楽しむための賢い手段と言えます。

この記事では「短期レンタル」とはデイリー・一日単位でのレンタルを指します

ホテルコンドミニアムの定義

1. 「ホテル・リゾートゾーン」の用途地域内である
2. 24時間対応のフロントデスクやセキュリティーが整った管理業務施設である
3. NUCバケーションレンタル事業許可証を持つ物件である

ホテル・リゾートゾーンの用途地域内とは地図のピンク色に塗られた、クヒオ通りとアラモアナ通りより海側のエリアを指します。　ホテルコンドミニアムとはこのエリア内にある24時間対応のフロントデスクやセキュリティーが整った管理業務施設を指します。一部例外としてエリア外でもNUC短期レンタル許可証を持つ物件を指します。

ワイキキのホテルコンドミニアムは、約2,000万円から2億円以上という幅広い予算の中から選べ、初めてのハワイ不動産投資として非常に人気があります。オーナーステートメントを通じて過去の稼働率や収益を具体的な数字で確認できるため、投資判断がしやすいです。これらの物件はホテルの一室を所有する形式で、管理や修理の手間は最低限に抑えられます。ホテルマネジメント会社がホテル全体の維持管理を行うため、オーナーは手軽に資産を保有し運用することが可能です。このシステムは、投資家にとって手間をかけずにハワイの不動産市場に参入する絶好の機会を提供します。

ホテル・リゾートゾーン内であってもコンドミニアム管理組合の規約により短期レンタルを禁止している場合があります。

ホテルコンドミニアムのメリット

管理はホテル運営会社に任せられる

一流のホテル運営会社により、オーナー様の大切な資産が高い収益性を持って管理されます。オーナー様は毎月届くステートメント（収支報告書）の確認のみで済みます。また、ハウスキーピングやエンジニアリングなどの専門スタッフが常駐しているため、緊急時も迅速に対応可能です。

ホテル繁忙期のお部屋確保に

ハワイ渡航の予定日が定まっていない場合でも、お部屋を事前に予約ブロックが可能です。オーナー様の宿泊期間が決定した後、その前後の日程をレンタルすることで家賃収入を得ることができます。このシステムにより、繁忙期でもホテルの予約が取れないという心配がなくなります。オーナー様は自分の都合に合わせて滞在を計画し、滞在しない期間は収益を上げることが可能です。　詳しくはレンタルプログラムの契約内容をご確認ください。

世界的ブランドのサービスを利用できる

ハワイの別荘では一流ホテルブランドのサービスを受けることができます。これは一般的な別荘とは異なり、常に高いクオリティの維持が保証されています。オーナー様はホテルレベルの快適さと便利さを自宅で享受する一方で、専門的な管理により物件の価値も守られます。これにより、ハワイでの生活がさらに豊かで心配の少ないものとなります。

資産価値が明確で値上がりの可能性も

ホテルコンドミニアムは建てられるエリアが限られているため、希少価値が高く、坪単価は高く取引される傾向にあります。価格決定には物件から得られる家賃収入から価格を決定できる収益還元法を用いることで、投資の透明性を提供し、利回りの計算を容易にします。現在、ホテル宿泊料金は値上げの傾向にあり、この流れが続くことが予想されます。これにより、収益が高まるホテルコンドミニアムの価値も上昇する可能性が高まっています。一方で、ブランドホテルのコンドミニアムでは、ホテルレンタルしない別荘用途での需要もあり、価格をさらに押し上げる傾向にあります。高級ブランドの魅力とステータスが価格に反映されるため、実際の利回りは低くなります。

条例によるルール変更

2019年7月に条例「Bill 89」により違法バケーションレンタルの広告やレンタル業務を厳しく取り締まり罰金を課すことになり、ワイキキ内にある短期レンタルできる部屋数は激減して、ホテルコンドミニアムとNUC短期レンタル許可書付き物件の希少価値が上がりました。
2022年10月に条例「Bill 41」によりバケーションレンタルの最低宿泊日数が30日から90日になりました。条例の施行は裁判所により差止めされて現在審議中です。
バケーションレンタルの部屋数が減少すると宿泊施設としてのホテル、ホテルコンドミニアムの需要がさらに高まります。

ホテルコンドミニアムのデメリット

長期レンタルと比べて経費がかかります。

ホテルブランドや管理契約の内容により異なりますが、ホテルコンドミニアムのマネジメントフィーは約50%が一般的です。主な内訳は

• フロント・ハウスキーピングなどオペレーションスタッフの人件費
• 予約課・セールス・マーケティングなどの裏方の人件費
• オペレーション・リザベーションのシステム費
• 旅行会社に支払う紹介料コミッション
• カード会社等に支払う集金手数料

固定資産税が割高

収益性の高い「ホテルおよびリゾートゾーン」の物件は固定資産税の税率が一般住宅と比べて高くなります。利回りを計算する際には固定資産税を含める場合と税金は別経費とする場合があります。

駐車場・洗濯機が無い

駐車場はホテルの駐車場（有料）を利用します。洗濯機は建物内にあるコインランドリーを利用します。長期滞在する場合には別荘のコンドミニアムと比べて不便に感じるケースもあるかもしれません。

定期的にリノベーションを行う

ホテルクオリティを保つために十数年ごとにリノベーションが行われます。リノベーションの費用はオーナー様にご負担いただきますが、収益力と価値を高めることに繋がります。

住宅ローンが利用できない

ホテルコンドミニアムは投資目的ですのでハワイの銀行が提供する住宅ローンは融資がおりません。$200,000以上の物件には日本国内のハワイ不動産ローンが50％までの融資がご利用いただける前例がありますのでご興味ありましたらお問い合わせください。

優先宿泊特権　「オーナーユーズ」

ホテルコンドミニアムを選ぶ多くの方にとって、「ハワイ旅行で自身や家族、友人が利用したい」という理由があります。普段はホテルマネジメント会社に管理を委託しており、物件のコンディションについて心配する必要がなく、ホテルのようにフロントデスクでのチェックインで気軽に利用できます。フロントから「おかえりなさい、オーナー様」と迎えられることで、ハワイがより身近に感じられるでしょう。また、多忙で年末年始の予定がギリギリまで分からないオーナー様にとって、休暇が取れそうな2週間を予約ブロックしておき、実際の予定が決まってから利用しない日程をレンタルに出す方法も可能です。これにより、ハワイでのラグジュアリーホテルが予約できないという問題も解消されます。

タイプ別のホテルコンドミニアム

ラグジュアリーブランドのホテルコンドミニアム

オーシャンフロントのホテルコンドミニアム

立地重視のホテルコンドミニアム

広いお部屋(1LDK)のホテルコンドミニアム

5,000万円以下のホテルコンドミニアム

ステートメントで収益性を確認

物件選定の際には、候補となる物件の収支報告書やステートメントを確認して収益性を検討します。具体的には、ネット家賃収入から管理費、共益費、固定資産税、火災保険を差し引いた後の金額が、実際に手元に残る収益です。お部屋のコンディションと収益性の両方を考慮し、お客様のご希望に合う物件を選定いたします。このアプローチにより、購入後の満足度を高め、安定した収益の確保を目指します。

ホテル税と確定申告

ホテルコンドミニアムの短期賃貸（180日以下）の収入には、Transient Accommodation Tax（TAT、ホテル税）として10.25%が課せられます。宿泊客からは、このTATおよびGET（General Excise Tax）を徴収し、オーナー様はこれを毎月、四半期ごと、または半年に一回の頻度で納税します。この納税の頻度は年間の納税総額によって異なります。

納税の方法には、ホテルマネジメント会社が代行して納税し、その記録を毎月の収支報告に反映させる場合と、税金をオーナー様の口座に一緒に振り込み、契約している会計事務所に納税手続きを依頼する場合があります。どちらの方法も、オーナー様の負担を軽減し、税務処理の正確性を保つために設計されています。

参考リンク
ハワイ州TAT：http://files.hawaii.gov/tax/legal/brochures/tat_brochure.pdf

タイムシェアからアップグレード

ホテルコンドミニアムはタイムシェアとは異なり、単独での所有権が付随しています。このため、オーナー様は自由にお部屋を利用でき、泊まりたい時に利用できないという心配がありません。オーナーが利用しない期間はホテルとして運用し、稼ぎ出した収入で毎月の管理費や固定資産税を賄うことが可能です。ただし、ホテルコンドミニアムは賃貸経営のため、空室リスクが存在し、収入が経費をカバーできない月には追加の出費が必要になる場合があるため注意が必要です。

ハワイのホテルコンドミニアムは、その価値が年々上昇し、高い流動性を持つため、世界中から投資対象として注目されています。一方で、タイムシェアは再販が難しく、売却相談が増えており、一部では引き取り料金を支払ってリセール会社に譲渡するケースも見られます。このような市場の状況を踏まえ、ホテルコンドミニアムはより良い投資選択と言えます。

ハワイ不動産の管理に関して、こちらの記事も読まれてます